北京地产新政执行首日 楼市“暖”起来了吗？

继上海、广州、深圳接连发布楼市新政后，2024年9月30日晚，北京从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。10月1日，北京楼市政策执行首日，咨询量、到访量明显增加；有新房项目推出多种优惠；购房资格、首付比例、价格优惠等成为关注焦点。业内分析认为，目前一线城市均已出台楼市新政，预计随着利好政策的持续输出与发酵，核心城市房价有望趋稳，也有助于发挥政策的叠加效用，稳定市场预期、提振市场信心，进一步带动全国房地产市场加快筑底。

二手房咨询量和带看量或将很快转化为交易量

9月30日，北京政策楼市发布当晚，有的中介工作群里就开始了刷屏模式。有的在忙着发朋友圈，也有的在联系客户询问看房时间。有门店号召工作人员国庆假期“不躺平”，迎接利好政策的反馈。10月1日一早，中介人员小张（化名）就带着有置换需求的客户前往看房的路上。

其实从9月24日宣布降低存量房贷利率和首付比例等政策后，房地产市场就开始出现积极反应。北京的部分中介均表示，当天就感觉到了咨询量的增加，之后带看量也有了增长。“看房的多了，成交自然也变多了，客户明显更积极了，会主动要求看房。”小张介绍，从带看量上有明显变化，之前一天最多带看一组，现在一天能带看3组。

北京链家研究院分析师冷会也表示，中央政治局会议和中国人民银行针对房地产市场的一系列政策安排公布后，引发各方广泛关注，市场反馈积极。据统计，9月25日以来房地产经纪机构咨询量、带看量和新增客源量均较前期有所增长，休息日二手住房成交量也明显高于上周休息日最高水平。但由于受节日调休影响，9月最后一个周末只有一个休息日，存在一定程度的集中签约情况。

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年9月30日北京存量房单日成交1125套，比昨日增加329套，环比上涨41.3%。从近一周存量房成交来看，北京存量房日均成交套数为612套，9月30日单日成交1125套，高于近一周平均水平83.8%。

2024年第39周（9.23-9.29），北京存量房成交3893套，较上周增加1736套，环比上涨80.5%。从近十周成交走势来看，周均成交套数为3513套，第39周高于平均水平10.8%。此外，从调价房源来看，第39周北京涨价房源3493套，较上周上涨129%。与此同时，39周涨价房源占比提升0.76个百分点，业主信心持续恢复。

据中原地产研究院统计数据显示：9月1日至29日，北京二手房当月住宅网签12331套，预计全月在1.3万套左右。

业内分析认为，北京此次政策是深入落实了党中央“止跌回稳”的工作导向，对于四季度楼市政策的消化、市场的提振等都将发挥积极的作用。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，北京最新发布的楼市政策对刚性住房需求群体和多样化改善性住房需求群体都是利好。其中，非京籍的高层次和急需紧缺人才，应属于刚性购房群体，他们的购房限购缩短至1年，能有效满足和释放他们的购房需求。而调减限购年限能增加有资格购房者人数；优化首付比例降低购房门槛；降利率能减少购房成本。

从目前的网签数据来看，三季度市场整体平稳。交易量稳中有升，前三个季度月均成交超1.4万套，7月份二手住房成交量一度超过1.5万套。目前房源挂牌量有所减少。

赵庆祥认为，随着咨询量和带看量明显增加，将很快会转化为交易量。“量在价先”，交易量放大，将影响价格，有些区域的二手房价格会止跌回稳。

有新房项目工作人员称售楼处“热火朝天”

北京楼市政策发布，也为新房市场增添了热度。不少新房项目工作人员连夜制作宣传海报发布优惠举措，甚至还有部分楼盘当晚就接到意向购房者的咨询。

社保年限由5变2后，让更多人有了购房资格，通州取消“双限”也增加了不少购房需求。“昨晚，就有客户联系我们咨询政策。”10月1日，北京市通州区的万科东庐项目相关负责人告诉北青报记者，政策发布后咨询量明显提升，相比政策发布前增加了30%，截至上午10点已接到20多组的咨询客户。为了保证接待力，项目工作人员假期全部到岗。据了解，客户关注的问题多集中在购房资格和首付比例方面。

位于北京通州区梨园南侧的帅府京彩世界项目售楼处现场的洽谈区几乎座无虚席，截至10月1日17时，到访38组客户，认购4套。工作人员表示，现场来访客户目的性很强，没有那么多闲逛的人群，所以销售人员跟每个客户洽谈的时间都很长，成交率也跟着提高。据统计，到访客户关注“高品质好房子”产品品质的占比80%，关注十一优惠政策的占比60%，受首付比例下调政策影响20%，“值得一提的是，客户普遍属于新政颁布后增强购买信心，重点关注新房市场。”

现场置业顾问晶晶直言，忙碌程度可以用“热火朝天”来形容，她同时接待了3组因新政来访客户，“因为我一个人接待实在忙不过来，也担心照顾不周，所以销售总监、营销负责人也在帮忙接待客户介绍项目。”

位于朝阳区的中建璞园项目的客户来访转化比则明显提升，“新政前转化比约13:1，新政转化比约5:1，大部分客户在首次来访后即下定，不再观望。”相关负责人介绍。

位于顺义区的青年ONE项目吸引了不少刚需购房者。“从早上9点半开门营业到晚上9点，售楼处接待106组购房者，有15套认购成功，从接待量来看与政策发布前有50%的增量。”青年ONE项目相关负责人表示，通过目前的来访人群来看，他们并不单纯是因为购房资格前来购房，而是受到近期一系列楼市利好政策影响。

9月24日，央行推出多项重磅政策；现在北京也发布下调购房社保年限、存量房贷利率、最低首付款比例等政策。该相关负责人认为，对于刚需盘的客户来说，他们对价格会更敏感。而政策以组合的形式出现，非常有利于提振购房者信心。

此外，北青报记者注意到，有楼盘还推出了不少优惠措施，比如，“1万抵10万”限时优惠、特价房源、签约还可抽家电等。

不过，因正值假期，部分项目工作人员表示，有一些咨询者选择节后实地看房。也有部分购房者仍期待存量房贷利率、首付比例等政策细则的落地和执行时间。

位于北京房山的京华国贤府的工作人员表示，今日到访60余组，因为十一小长假影响部分客户有出游计划，到访量没有明显增幅。不过意向客户在增多，较以前相比他们对市场的信心有明显好转。“十一当天有21套认购。”

多位接受采访的新房项目工作人员表示，政策的发布的确为市场增加了信心，但政策起效还需要一定的消化时间。

一线城市政策集中落地有助于发挥叠加效用

业内分析认为，目前一线城市均已出台楼市新政，积极落实9.26中央政治局会议精神，预计随着利好政策的持续输出与发酵，核心城市房价有望趋稳，四季度房地产市场活跃度有望提升。一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极作用，也有望进一步带动全国房地产市场加快筑底。

9月29日晚，上海、广州、深圳接连发布楼市新政，涉及住房限购、最低首付比例、增值税征免年限、存量房贷利率等政策调整。上海、深圳均明确最低首付比例降至15%，增值税征免年限从5年调整为2年；广州则全面放开限购，深圳核心区社保3改1，非核心区不限，上海修改了外环的限购范围，社保3改1。

在限购方面，一是缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。二是调整通州区住房限购政策。三是京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，整体来看，本次北京限购政策优化力度较大，预计将对市场活跃度产生较为积极影响。

在信贷政策方面，北京也将首套首付比例降至全国统一下限，二套首付比例不再区分五环内外，由之前五环内最低35%、五环外最低30%统一降至20%，力度大于上海，将明显降低购房者置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。

政策还加大了京籍二孩以上家庭住房的贷款支持力度，提高公积金贷款额度。

今年以来，北京已经针对购买绿色建筑、装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区，加大了公积金贷款支持力度，本次进一步支持京籍多孩家庭购房，将公积金贷款额度提升40万，也将降低多孩家庭购房成本，是支持改善性住房需求的重要体现。

取消普宅和非普宅标准，则有助于降低购买非普宅的税费成本，进一步促进改善性住房需求释放。此前9月20日，北京就已经明确“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次提出将及时取消普宅和非普宅标准，也是对前期政策的进一步明确。

陈文静解释，普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

业内认为，从政策趋势上看，短期一线城市政策基本到位，未来限制性政策依然具备优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。

“期待政策发挥效力，助力‘银十’成交回暖，更期待市场尽快止跌回稳。”一名北京的地产从业人士如是说。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野

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